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● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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● 身分證正本，印鑑證明。

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  2010年下半年，恰逢海南相關人員到廣東實地考察，發現外省向海洋要地、要資源取得瞭重大經濟發展。作為當時海洋經濟產值在全國倒數第二的海南來說，發展海洋經濟成瞭眼前事。隨後，海口市委、市政府把研究、策劃和建設海上人工島提升為當年重點工作之一。海口、三亞、文昌、瓊海等地也相繼描繪出填海打造人工島的藍圖--海南迎來瞭新的填海造地時代。

  "文昌市市委一領導親口對我們說，因為填海項目他一直背著罵名。現在都不敢上網瞭。"在海南省海洋與漁業廳海域與海島管理處處長陳剛的辦公室裡，他正以此規勸開發商放棄申請瑞穗鄉農地貸款率利最低銀行比較海域使用權。

當前海南正處於填海造地的高潮

  鳳凰島規劃獲批不久，國傢海洋局就出臺瞭海域使用權管理規定，明文禁止填海造地用於房地產開發項目。政府的開始謹慎，給下手較晚的開發商們澆瞭一盆冷水。大傢都"冷"瞭。倒也"不打緊"，彼時，海南一線海景地尚未如此緊俏。

  2010年，海南迎來國際旅遊島建設。越來越多的房企上瞭島，掀起瞭房地產開發熱潮。但在經過一輪廝殺之後，開發商們很快就發現，海南海景資源已經被瓜分完畢。樂居記者調查發現，由於開發商的過於集中拿地，海南省政府更加謹慎起來。國際旅遊島建設獲批不久，政府立即在全省范圍內暫停3個月的土地出讓。對於剩下的重要海岸線資源，均用於開發旅遊商業綜合項目，幾乎將海岸資源建商品住宅拒之門外。

  鳳凰島的建房綠燈

板橋區房貸

  誘人的土地成本

  此外，開發商對填海造地項目的熱衷還源自較低的土地成本。相比招拍掛所得地塊，人工島上的土地成本要便宜許多。因為沒有拆遷成本，填海成本也不高，開發商僅僅需付出獲得海域使用權的成本，而目前國傢對此還沒有評估價值。這意味著，部分有關系的開發商便能拿到合適的價格。而沒有可靠關系的，則可能面臨坐地起價。

  如今，海南這個逐漸浮出水面的超級人工島，正見證著海南填海造地運動的新高潮。而這股填海風究竟是如何興起的？在巨大的填海成本、未知的利潤與漫長的開發周期面前，急於在人工島上挖掘利益的開發商們，正在打著怎樣的算盤？

  新填海時代

  "我現在還沒有拿到海域使用權，所以我現在不想談及此事。"瓊海博鰲某項目開發商張某對記者說。記者瞭解到，該項目2011年向政府申報規劃方案後，他們對外宣傳語中便打出瞭"北鄰海南最大人工島珊瑚島，南為規劃中的極地海洋公園、紅石灘主題公園和紅石灘遊艇碼頭"。盡管這些大多還隻出現在圖紙上。

  繼海口填海造地後，三亞鳳凰島掀起三亞市第一波填海造地的高潮。作為三亞標桿，鳳凰島的建成帶來瞭經濟利益，但也備受爭議。島上房價曾在海南獲批國際旅遊島建設後飆升到17萬元/平方米，如今已回落至5-6萬元/平米。

  海南填海造地由來已久。如今，13.8平方公裡的海甸島，有大半部分面積來自填海。它源自1970年的圍海造田，最初新海甸島僅6.5平方公裡。到瞭1994年底，萬綠園大規模填海造地工程開始，以此為標志，海口市填海造地工程進入實質性戰略階段。對此，海南知名評論員矢弓侃侃而談。

  開發商為什麼熱衷這個事情？

  海口灣人工島、西海岸人工島、南渡江入海口以東的東海岸人工島、向"小洲島"填海的三亞半島龍灣小區工程等等多個填海工程陸續開建。

  今年國慶節，媒體人張朋是在車上度過的。一連7天，他駕車跑遍瞭整個海南東、西線的房地產大項目。其中一個項目，"開車開瞭快1個小時，這個島都沒有走完呀！"微信中，他向同事們興奮地說。這個項目指的是目前在建的海南最大的人工島。這個人工島投資400億，填海面積高達12000畝。"海南從來沒有這麼大手筆填海過！"對於這個巨大的填海工程，他在微信朋友圈裡傳上照片，為它打上瞭大大的驚嘆號。樂居深度報道匯總》》

  "即使這並不是政府的本意，但卻給瞭開發商一種信號，傳遞瞭一種方法。如今正在建設的海南西部大型人工島的開發商，或許已經熟讀瞭鳳凰島這個'前車之鑒'。"矢弓說。這個在海南住瞭近20年的媒體人對填海造地特別關註。

  政府糾結

  最開始，鳳凰島的報批規劃上並無房地產住宅項目。規劃一改再改，開發商來回騰挪，當地政府最後無奈以允建高端住宅息事寧人。如今，鳳凰島建房始末已被後來者借鑒，正在建設海南西部大型人工島的開發商對其中流程也心知肚明。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-19/08422500902.shtml

  "目前，海南僅剩的好地塊在萬寧英豪半島上，要拿到並不容易。整個海南東線灣區已沒有好地塊供大規模開發瞭。"克而瑞信息集團海南總經理沈紅說。擁有優質海景資源的地塊要麼名花有主，要麼政府已有規劃。如今，部分開發商無奈轉戰海南西線海岸，或到中部去打山景招牌。

  新浪樂居深度報道記者@王彩虹@董文艷/文

  在海南，填海造地項目審批正在變得嚴格，需符合5項標準之一。據國務院批復，海南省海洋功能區劃2011到2020年，將全省建設用圍填海規模控制在11150公頃以內。值得註意的是，越來越多的填海造地項目引來瞭媒體的關註與網友的批評。比如中惠控股投資的文昌東郊椰林灣海上休閑度假中心，政府背瞭罵名，島內外媒體爭相報道，這為海南填海造城的輿情更添一層敏感。

  但是就像迪拜島填出瞭一個世界地圖那樣，填海項目很容易出標桿。項目建成後，四面環海的稀缺資源配合政府的支持，開發商後期大多都能得到豐厚回報。"我們的填海項目因為占據瞭稀缺資源，營銷將會更容易。"陳強說。在項目裡，他們還能分得約20%的賣地款。

  打出人工島的噱頭，能夠吸引購房者。這並非孤例。樂東的龍沐灣項目也采用相同的宣傳法。"其實這個填海造島還是很久以後的事。"該項目銷售經理告訴記者。

  炒作之下，填海造地項目對開發商的誘惑正在放大。除瞭提高項目價值，它也是占領海南稀缺資源的最佳途徑。

  記者從省海洋與漁業廳獲悉，早在2010年，全省700多公頃的填海指標已經全部用完。海南省海洋與漁業廳海域管理處有關負責人表示，2010年後，地產項目一擁而上，已經出現"人工島"等項目爭相報批的同質化傾向。

  這兩年，他和他的同行們越來越覺得海南開始跟從前不一樣。在填海項目中，知名房企的出場率越來越高。由於一線海景資源稀缺，為瞭提高項目價值，開發商現在熱衷借填海造地占據資源高地。為瞭吸引購房者，也有一些陸地項目在還未動工時，就打出填海造地造高端酒店、遊艇碼頭的噱頭，即使尚未獲得政府審批。

  樂居記者調查得知，填海之後，雖然開發商還不能直接拿地，需參與到新一輪土地競價中。但無論最後花落誰傢，最先填海的開發商都將獲得政府賣地所得的一部分。"分多少，怎麼分？都要看政府。國傢沒有相關規定，對開發商來說，雖面臨一定風險，但總不至於是虧本的買賣。"沈紅說，這裡大多土地成本不過20萬元/畝。

  今年年初，還在任職的前海南省海洋與漁業廳廳長趙中社則認為，填海成本可能要低得多。他向媒體透露，他所知道的填海成本大約在10萬/畝至15萬/畝之間。

  "國傢規定招拍掛的土地必須是凈地，但許多政府沒錢，隻能走"捷徑"。由開發商出錢政府拆遷後，才用於招拍掛。目前拆遷標準越來越高，耗時長，填海造地顯然更容易。"她說。此外，一些開發商也希望通過填海造地打造標桿項目，在海南國際旅遊島建設中，賺取更多名氣。

  記者查閱省海洋與漁業廳海域與海島管理處處長陳剛提供的《海南省海域管理法律法規文件選集》瞭解到，海南省政府明確規定，除瞭海洋漁業及科技興海項目、基礎設施建設項目、海域海岸帶和海島整治修復項目建設、省重點項目能夠使用填海造地外，均不允許用於其它用途。而開發商是不會做虧本買賣的，總能在填海造地項目上打擦邊球。

  填海項目如何營銷

  雖然對開發商來說填海造地成本很低，但在海平面上無端伸出島嶼，會讓多數購房者認為是砸錢的結果。"填海造地項目最後都會成為高富帥。"沈紅說。占據的稀缺資源與打造的旅遊設施，最終都會分攤到住宅上，迫使產品走高端路線。目前，在海南鳳凰島、深圳、珠海的填海項目都以高端價位出現，這就是很好的例子。

  如今，海南雖已有多達十多個填海房產項目，但提起這一話題，許多當事人依舊諱莫如深。在反復強調匿名後，海南一個超級人工島項目的負責人陳強(化名)接收瞭樂居記者的采訪。  

  "填海項目，如果沒有政府牽頭，光是審批手續，就能拖垮一批人。企業必須有雄厚的資金及豐富的政府資源。"陳強說。由於在填好的島嶼裡，砂石和海水相容需要一定時間，填海造地後2年內不能開發與動工建設，以確保沉降安全。若急於動工，會造成建築下陷，甚至坍塌的可能--這意味著，開發商要"玩得起"。

  千禧年後，海南開始瞭填海造地的第一波浪潮。海口首次在萬綠園邊建房地產項目，即此前因行賄而震驚國內的美源地產。直到2007年底，全海南省共批準填海造地項目180項、使用海域面積2031.84公頃。但就全國來說，當時海南填海造地所占比重仍不到2%。

  但有著多年海南地產研究經驗的王路認為，填海造地項目未必比一般項目好賣。"現在的購房者都比較理性，許多人更看重海南島氣候，不是非得臨海而居。"他說。

內容來自sina新聞

  不為開發商發放海域使用指標的原因是，開發商所最初的報批在實際建設中已發生變化。臨走時，看到開發商一臉悻悻不樂，旁邊一工作人員安慰道："要不你們就往基礎設施建設上靠吧！"。

海南樓市填海風暴

  眼下，海南正在建設的大型填海項目已多達10個，多在2009、2010、2011年時申請報批。當前海南正處於這波浪潮的高潮。"但是，我認為，今後海南填海造地熱會逐漸回落。並且，今後海南對資源環境的保護將更加重視，填海造島將會越來越難。"沈紅說。她的理由是，目前大於50公頃以上的填海項目必須報國傢審批。新一屆政府鐵腕管理，管控將越來越嚴。

  王路也認為，政府嚴控填海造地已成趨勢。"它會對海洋環境造成極大危害，選擇填海造地的開發商還將面臨極大的社會輿論壓力。"他說。此外，如果把控不好，"填海造地、占據最佳稀缺資源"反而會背上"圈地造地，隻給富人享用"等罵名，對項目營銷造成嚴重影響。

  此外，如今還未進入海南的房企，對進入海南持相當謹慎的態度。不少開發商認為海南住宅房產存量較大。一些外地企業則考慮以股權投資、戰略合作或收購現有項目、海南中線非海景資源的土地進駐。

  矢弓表示，在填海造地項目上，如果繼續讓開發商鉆空子，政府可能付出更高的代價。在海南，把27公頃以下的填海造地權限下放到各個市縣後，一些填海造地項目為瞭不上報，打起26.9公頃的擦邊球。在海口萬綠園邊，政府最初向公眾承諾填海造地造燈塔，後來變成瞭燈塔酒店，進而延伸到房地產，引來公眾強烈反對，燈塔酒店曾幾度停工。這已經是民意的體現。

  "這是政府的糾結，雖然不是普遍現象，但確實存在海南有些投資較多的企業，會反過來綁架政府，使得政府原本想象的美好、規劃的填海造地藍圖，做著做著就變味瞭。"矢弓說。

樂居深度報道匯總》》

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  進入2011年至今，一批批由開發商牽頭的填海造地工程也陸續上馬，名單顯赫：新世界中國地產投資的新世界美麗沙、海航地產投資的西海岸人工島、中惠控股投資的文昌東郊椰林灣海上休閑度假中心、南山置業投資的萬寧日月灣、江蘇國信投資的樂東龍棲灣，以及海口灣歌劇院、海口千禧酒店、海口燈塔酒店均在列。

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